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渤海证券：招商地产改善营运蓄谋未来

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渤海证券

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时间：2008-09-02 13:40

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编辑：李志林

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本文关键字：渤海证券招商地产改善营运蓄谋未来

    招商地产(个股数据，华语股吧，股票吧)净利润下降47.58%，原因在于，首先，尽管房地产项目毛利率提升15.57个百分点，但房地产项目销售结转面积受结算进度的影响下降约50%，导致结算收入下降31.32%；其次，07 年10 月以来市场的调整、07 年的5 次加息、信贷紧缩以及公司长短期借款同比增长85.35%等，导致公司期间费用同比增加88.17%，综合毛利率下降1.31 个百分点；再次，07年中期曦城一期销售结转带来投资收益，而本期未结转，导致投资收益下降130.39%；最后，由于08 年中期结算项目50%以上来自于深圳以外以及所得税税法的调整，导致公司实际所得税率提高13.31 个百分点。

􀁺  上半年销售增长较快，08 年业绩增长有保障。尽管市场调整，依据08年中期房地产业务收入和预收账款状况，招商地产08 年前6 个月销售面积和销售金额均有60%以上的增长。从销售增速来看，招商地产在万科，保利地产和金地集团中居于前列。这与公司在项目销售方面加大管理力度不无关系。08 年中期预收账款和主营业务收入之和较07 年同期增长14.13%，占07 年主营业务收入中的比重93.22%，另外考虑到10多个资源稀缺性项目将推盘和17.5 亿元的富城中国100%股权转让款的确认，公司08 年业绩增长仍有保障。

    资金状况决定公司未来竞争优势。从中报数据来看，尽管货币资金为28.48 亿元，但公司短期现金支付能力较同期有所下降，资金缺口约33.5亿元。另外，包括08 年新增的两幅土地在内，公司未支付地价款约10元，因此静态来看，公司资金缺口约43 亿。考虑到公司下半年推盘力度的加大，17.5 亿元的富城中国100%股权转让款以及不超过4.5 亿股的公开发行，公司资金状况不仅会有所改善，而且为其在市场调整中取得竞争优势打下基础。因此，下半年的销售状况和公开发行的状况对公司在调整中积蓄竞争优势的程度产生决定性的影响。